Большинству застройщиков придется страховать свою ответственность второй раз

HinshteinВнимание! В соответствии с текстом официального письма Центробанка от 23 октября 2015 г. N 53-3-3-2/6344 договоры ГОЗ, заключенные до 01.10.2015 застройщиком со страховыми организациями, удовлетворявшими требованиям статьи 15.2 Федерального закона N 214-ФЗ на дату государственной регистрации ДДУ в органах Росреестра, считаются заключенными в силу Федерального закона N 214-ФЗ в связи с регистрацией ДДУ, продолжают действовать и исполняются сторонами (страховщиком и застройщиком) в соответствии с условиями таких договоров страхования. Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанность расторжения договоров страхования ГОЗ в случае отсутствия страховщика в списке страховщиков ГОЗ, размещенном на сайте Банка России. Перерегистрация договоров в случае исключения страховой организации из списка ЦБ не требуется.

1 июля 2015 года Госдума РФ приняла в третьем чтении внесенный депутатом Хинштейном закон, серьезно меняющий правила привлечения застройщиками денежных средств дольщиков, пайщиков.
Закон вступит в силу в ближайшее время. Большая часть положений закона вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования. Законопроект Хинштейна был принят в первом чтении в осеннюю сессию в прошлом году. Тогда он был весьма коротким, содержал только более жесткие требования к страховщикам ответственности застройщиков. Теперь закон всего за несколько дней прошел второе и третье чтение. Текст закона увеличился в несколько раз. И затрагивать он стал широкий круг отношений, вносит изменения сразу в несколько законодательных актов.
Рассмотрим основные нововведения, содержащиеся в законе:
1. Ужесточение требований к страховщикам ответственности застройщиков. С 1 октября 2015 года собственный капитал таких страховых организаций должен будет составлять не менее 1 млрд рублей (в настоящее время — не менее 400 млн рублей). Также появляется новое требование, которого ранее официально не было — отсутствие у страховой организации предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.
Если страховая организация не соответствует этим требованиям, она не только лишается права работать на рынке страхования застройщиков на будущее. Все действующие договоры долевого участия в строительстве, застрахованные в таких страховых компаниях, должны будут заново застрахованы у страховщиков, соответствующих требованиям нового закона, в срок до 15 октября 2015г.

2. Ограничение сферы применения ЖСК и ужесточение требований к ним. Доля ЖСК в сфере строительства многоквартирных жилых домов составляет в нашей стране до 30%. Привлечение жилищно-строительными кооперативами средств пайщиков регулируется гораздо мягче, чем привлечение средств дольщиков по договорам долевого участия в строительстве. По новому закону каждый ЖСК сможет строить лишь один дом с количеством этажей не более трех. Исключение делается только для ЖСК с участием определенных социально незащищенных категорий населения. В реальности такие ЖСК вряд ли не существуют. ЖСК, созданные до вступления в силу этого закона, который строят более одного дома или строят дома более 3-х этажей, после вступления в силу нового закона не сможет более привлекать средства новых пайщиков, могут продавать квартиры только после ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, закон содержит требования к информационной открытости ЖСК: они должны будут размещать в интернете целый ряд документов и информации, в том числе реестр членов ЖСК, сведения о правых ЖСК на земельный участок, разрешение на строительство и др. Вводится контроль за деятельностью ЖСК. Орган контроля за деятельностью ЖСК сможет проводить их плановые и неплановые проверки, выносить предписания. В случае неисполнения предписаний — приостановливать привлечение жилищно-строительным кооперативом новых членов или требовать в судебном порядке ликвидации кооператива. Ограничение работы ЖСК существенно расширит сферу страхование ответственности застройщиков, спрос на страховки со стороны застройщиков возрастет.
3. Существенно увеличены штрафы за различные нарушения в сфере строительства с привлечением средств дольщиков/пайщиков, введен ряд новых составов административных нарушений
4. Борьба с поддельными и недействительными страховками застройщиков. Разумеется, крупные застройщики и ранее не использовали подделки — слишком велики репутационные риски в случае выявления таких фактов.
Теперь при подаче договора ДДУ и договора страхования на регистрацию в Росреестр к каждому договору страхования должен будет прилагать платежное поручение об оплате страховой премии В единый государственный реестр прав в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома, будет вноситься информация о договоре страхования или поручительства, которым обеспечена ответственность застройщика перед дольщиками. Ранее эта информация не была общедоступной. Выяснить, где застрахована ответственность застройщика, было проблематично. Для этого нужно было поднять бумажные документы в конкретном отделении Росреестра. Сейчас данные о страховке застройщика будут вноситься в электронную базу
5. Центробанк будет обязан размещать списки страховщиков ответственности застройщиков на своем сайте. Соглашение о том, что ЦБ ведет списки страховщиков, имеющих право страховать ответственность застройщиков, было достигнуто на упомянутом совещании в Росреестре. Но четких нормативных оснований для этого до недавнего времени не было. Списки не были доступны в режиме он-Лайн, время от времени они появлялись как ответ на запрос какого-либо органа или лица. Новый закон обязывает ЦБ РФ размещать информацию о страховых организациях, имеющих право страховать ответственность застройщиков, на его официальном сайте.
6. Теперь при досрочном расторжении договора страхования страховщик обязан уведомить дольщиков, орган надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и отделение Росреетсра. При этом застройщик обязан в течение 15 дней заключить новый договор страхования своей ответственности перед дольщиками. Ранее о расторжении договора страхования уведомлялись лишь дольщики, а обязанность застройщика заключить новый договор страхования законом не была предусмотрена.
7. При отзыве лицензии у страховой компании или введении в ней временной администрации ЦБ (эта мера всегда следует за приостановлением лицензии) застройщик обязан законово застраховать свою ответственность. Срок для заключения нового договора страхования — 15 дней с момента соответствующего негативного события со страховщиком. Ранее последствия отзыва или приостановления лицензии страховой компании, в которой застрахована ответственность застройщика, или банкротства страховщика, не были определены законом.

Единой практики применения закона тоже не было. Некоторые отделения Росреестра требовали от застройщиков переоформить страховки лишенных лицензий страховщиков при регистрации договоров уступки к договорам ДДУ. Другие отделения Росреестра не считали нужным этого делать. Необходимость переоформить страховки возникнет у многих застройщиков в стране. Ведь ЦБ за полтора года работы закона о страховании ответственности застройщиков отозвал приостановил лицензии очень многих страховщиков, в том числе 10 компаний-лидеров рынка данного вида страхования. Необходимость платить за страховку снова при проблемах у страховщика сделает застройщиков более разборчиво относиться к выбору страховщика.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Яндекс.Метрика